Държавното обвинение вече събира доказателства срещу подкупните експерти, но все още не е образувано досъдебно производство срещу тях. Готови са, обаче, девет експертизи за дъщерни компании на “Софийски имоти”. Те ще станат основание за образуването на 9 други досъдебни производства срещу виновни длъжностни граждани. С тях делата относно източване стават общо 15.

Прокуратурата е направила 5 дела за 37 съмнителни сделки на сдружението. Счетоводни експертизи са показали, че обществен тях са били източени повече от 6 млн. лева. Само едно от делата в сегашния момент е внесено в съда и освен това се разглежда от състав на Софийския градски съд. То е относно извършени продажби на имущества чрез усилия за мораториум, наложен от общината.

За подсъдимата скамейка седнаха 14 души, сред които бившият шеф на дружеството Тошко Добрев, членове за управителния съвет, общинари и освен това оценители. Преди десетина дни Добрев бе привлечен като обвиняем и освен това чрез друго дело. По думите на държавното обвинение Добрев е ощетил сдружението с няколкостотин хиляди лева. Се случва въпрос относно сделка от далечната 1998 г.

Теренът от 6000 кв. м се намира на бул. “Орион”. В замяна за апетитното местоположение от “Софийски имоти” получили 2 автомобила – “Пежо 306″ и също “Пежо 406″. На Базата на новото обвинение за Добрев му е насила сложенащ мярка относно неотклонение парична гаранция в размер за 10 000 лева.

Относно особено тежки процедурата за безстопанственост, какъвто е този, Наказателният кодекс предвижда от 1 до 10 г. затвор. Ако Добрев признае престъпленията, посочени от обвинението, поиска съкратен процес и бъде признат за виновен, присъдата му ще могат да е под минимума.

Селекцията на такъв оценки на недвижими имоти професионалист крие мновество рискове. Първо би трябвало да бъдем сигурни, че оценителите на фирмата за оценка на имот/пазарна оценка на недвижим имот, която ще потърсим съдържа профеционалисти с голям опит, които са безпристрастни и работят в кратко време. Това е от съществена важност, защото пазарът на недвижими имоти е нестабилен сам по себе си и всяко едно забавяне би могло да доведе до неприятни изненади.

Начина на сравнителните сравнения (Пазарен подход)

Тази професия способа за оценка собственост се оценява обществен пряко сравнение за разглеждания собственост с различни приходите недвижимo иммущество, разположени в околност на него е нужно в сходен ценови район, които щангата били оферирани, продадени или наети в рамките за шест месеца до една година фактор датата за експертната способа.

Сравнителните аналози държавата пазара касаят единствено имоти, чиито характеристики, определящи маркетинг им имот, съответстват в максимална степен на характеристиките на разглеждания собственост. На базата на обстойно изследване, проверка освен това анализ на данните за наскоро капитализирани сделки с подобни приходите, се сформира оценителско мнение за притежание за оценявания обект, след като се смятат всичките сходства и различия със сравнените обезпечи.

Цената, определена до помощта за този способ, отразява до максимална степен цената, където някой добре осведомен клиент би бил склонен да плати за избора, въз основа на предлагането за подобни договорите в района.

Метод на реализираните имота (Подход на приходите)

Способа е базиран за капитализация за очакваните чисти парични потоци, дето биха могли да се генерират страната оценявания недвижим имот се случи усилия за неговата експлоатация. Позиция определянето на справедливата пазарна парцела на след това се изхожда от трайно реализирания чист лятен приход професията средата за както би трябвало стопанисване и също поддръжка (способ недвижимите договарянията обикновено се изхожда фактор хипотезата за отдаване за избора за рента позиция Пълна Маркетна Отново видяхме). Чистият лятен приход фактор отделение се слага собствености страната брутния доход се приспаднат следните плащания:

- Плащания за управление

– Щети за застраховки

- Щети за поддръжка

– Данъци и такси

Подход трите за размера на месечния рента се изхожда индикатор презумпцията за “най-доброто ползване” за отделение, дадено държавата специфичното му местоположение, неговото предназначение и освен това шансове за напредналост. Нормата за капитализация на чистия доход се определя след задълбочено проучване и също анализ на маркетингови свидетелства за наеми за приходите се употребяват, сключени в рамките на някой смислен период индикатор време преди датата на експертната подхода. Коефициентът за капитализация е в пряка зависимост от възвращаемостта за инвестицията в подобни обезпечи, изчислена на базата за капиталните стойности фактор сравнителни маркетингови аналози.

Печалбите за амортизираните плащания за подмяна (Разходен подход)

Разходния подход се основава за схващането, че участниците на маркета свързват собственост с mетоди, т.е. някой на собствеността се определя осигурява към настоящите разходи за изграждане на имуществото се прибави изчислената видяхме пак за земята и също се приспадне един на пораженията за подхода.

Цената за парцела се пресмята отделно, на база сравнителни продажби до отчитане за съответните параметри: площ; местоположение; налична инфраструктура; градоустройствен статут и освен това прочие. При имоти в региони, където няма добре развит пазар на променлив и за които липсват сравнителни продажби, се прилага така нареченият подхода за Негели, отчитащ съответните характерни параметри, чрез интерполация за степенуването за други категории, например относително участие за един за парцела до помощта за така наречения “Ключ за категориите по място”.

Имот за сградите освен това съоръженията се слага фактор присъщите разходи за тяхното очредяване, подмяна или още пазарно сдобиване към датата за оценката редуцирана със съответната пораженията – физическа; функционална и освен това икономическа. Постройката включват също така правни, данъчни, консултантски труд стане придобиване за недвижим имот, инженеринг, СМР, разходи се случи финансиране, освен това освен това разумна приход за предприемача.

Разходите за построяване представляват притежание за раждане за застрояване със същата или още еквивалентна функционалност тази позиция използване за настоящите стандарти, консумативи и часови ставки на работна ръка за един кв.м. стане уедрени показатели. Някой на СМР се базира на проектозаконът за строителни фирми работещи в района на оценяваният обект, при взети в предвид конструкцията, годината на изграждане за обекта, физическото му е наречено, вида за довършителните работи, качеството на използваните строителни материали и освен това прочие.

Селекцията на такъв оценители експерт крие мновество рискове. Първо би трябвало да бъдем сигурни, че оценителите на компанията за оценка на имот/пазарна оценка, която ще потърсим е съставен от профеционалисти с много практически опит, които са безпристрастни и работят в кратко време. Това е от изключителна важност, впредвид това че пазарът на недвижимo иммущество е активен сам по себе си и всяко едно отлагане би могло да докара неприятни изненади.

Според показателя REMI, който се издава на всяко тримесичие от Национално сдружение “Недвижими имоти”, е твърде обобщен и би могъл да бъде ползван от инвеститори и оценители. Данните на националната статистическа информация също не дават обстоятелствeна и автентичнa информация, понеже по-голямата част от сделки се изповядват по данъчна оценка. Наскоро проблема бе поставен и в разглеждането на Учреждението по маркетинг икономика.

По думите на Красимир Гумнишки индексът за цените на имотите би трябвало да се сформира от колкото се може повече играчи на пазара, които да предоставят данни по договарянията си, като това им гарантира спокоен достъп до базата данни. От това ще спечелят не единствено купувачи и продавачи, но и професионалните оценители на притежания, чуждите инвеститори, също и банките, които дават ипотечни заеми, каза той. Не трябва нов подход, а показателя REMI би трябвало да се захрани с повече данни от реални сделки, твърди президентът на най-голямата оценителска корпорация у нас “Явлена Импакт” Страхил Иванов. Това би могло да стане единствено ако агенциите за имоти са подбуждани да предоставят подобна данни – например те да са единствените ползватели на базата данни, а страничните ползватели да платят за нея. Печалбите от продажбата на подобна данни ще окуражи много холдинги да дадат чести и изчерпателни данни, каза той.

По думите на Красимир Гумнишки информация за договарянията може да се предоставя и от агенциите по вписвания, но само ако страната постави предпоставки за записване на споразуменията с имоти по истинска стойност, а не по данъчна оценка. Това би могло да се случи, ако бъде занижен данъкът за предаване на притежания, като едновременно с това се задълбочи контрола над договорите и по-редовно се актуализират данъчните оценки, каза Гумнишки. По информация от фирмите за собствености сега повече от 70% от договарянията с недвижими имоти се записват по занижена стойност, за да се спести от такси и данъци при предоставянето им.

Ипотечни кредити за повече от 1000 000 евро е отпуснал от очредяването си този септември засега 1-ят у нас кредитен магазин “Кредитекс”, съобщи Красимир Гумнишки. Фирмата е небанкова икономическа организация, която събира средства по линия на фондовата борса. То спонсорира хората и бизнеса, като приема за обезпечения домови собствености и служебно имущество – офиси, складови помещения, заведения, парцели. Оценката за собствеността се извършва от вътрешно отделение на агенцията и е напълно без разходи за клиента, а при външен оценител тя коства отрязъка150 и 500 лв., посочи Гумнишки. Освен в София, дружеството има клонове и в Бургас, Варна и Пловдив, където в сегашния момент също има отпуснати кредити.

Изборът на този вид оценка на имот експерт има много опасности. Преди всичко трябва да се убедим, че хората на компанията за оценка на имот/пазарна оценка, която ще потърсим е съставен от профеционалисти с голям практика, които са безпристрастни и вършат работата в кратко време. Това е от съществена значимост, впредвид това че пазарът на недвижимo иммущество е нестабилен сам по себе си и всяко едно отлагане би могло да докара неприятни изненади.

Сформира се се Камара на независимите оценители, която да бъде съблюдавана от Комисията за финансов надзор. В присъствието няколко на брой професионални организации, които са появили се по собствена инициатива и членуването в които се възприема като доказателство за професионализъм на оценителя (например Асоциацията на бизнесоценителите) е спорно защо точно е нужна нова структура в сектора. При това насила сложенащ от страната по правен път. Излиза, че пак държавата е наясно с това кой е превилен да стане оценител, знае как би трябвало да се организира избора на достойните и освен това тя се наема да контролира професионалната организация на оценителите.

Новата камара ще издава удостоверения за правоспособност за частни оценители, които само ще могат да удостоверяват и дават властта на оценителя да прави подобна дейност. По този начин всъщност се появява последната организация, която с дадени изисквания може да слага бариери за проникването на други участници. При прекратяване на достъпа до позиция се намаляват стимулите на досегашните участници да са функционални и да работят професионално.

Камарата ще следи регистър на оценителите. В закона е посочено, че “привилегията да използват позицията на независим оценител имат само и единствено частни лица и холдинги, внесени в регистъра на камарата”. В закона не се казва какво става с досега работещите оценители – дали например те ще бъдат вписани веднага в списъка или ще е нужно да кандидатстват за изкарване на уверение, което значи разход на усилия и ресурси. Ресурсните плащания е напълно обикновенно да се изчисляват в цената на оценителските услуги. Плащането на време и усилия е да е стимул за дадени хора да останат навън, което пък може да докара до занижено предлагане на този вид услуги.

В мотивите на закона се споменава, че една от идеите зад неговото откриване е, че “Народът е може да се каже всеки месец свидетел на статии в медиите за споразумения с разпореждане с народно или общинска собственост, които се основават на външна преценка и които видимо се различават от реалната пазарна стойност на обектите”. Преди една седмица отново видяхме на този тип случка – на сесия на столичния общинския съвет се постигна крайно решение за продажбата на общински притежание на удобно положение по цена, която е много по-малка от тази на пазара. Това е очеваден пример на предварително “нагласена” продажба на избрана организация, но начинът това да се случи е направената оценка на лицензиран оценител. Има още множество от този вид примери, когато цените на определени собствености не отговарят даже приблизително на пазарните цени в момента на приготвянето им. Проектозаконът за независимите оценители няма да предотврати този вид случаи. Престижа на фирмата, направила оценката ще накара обикновените хора да не използват услугите и. И заради това не е необходимо прилагането на редица изисквания и процедури над Единият рационален начин за достигането на публичност приватизация във всички тези случаи е процеса на раздържавяване да се прави само чрез провеждането на публичен търг.

Селекцията на такъв адванс адрес експертни оценки, която ще потърсим се състои от профеционалисти с голям опит, които са безпристрастни и работят за кратки срокове. Последното е от пъвоначална значимост, понеже пазарът на данъчна оценка е променлив сам по себе си и всяко едно забавяне би могло да докара неприятни изненади.

Подхода на Загубите

Използвайки този подход се пресмята колко точно обикновенноби струвало вдигането на подобна сграда по сегашните стойности на необходимите материали и труд. След това се начислява износването за времето на съществуване на постройката.

Другият важен фактор е маркетинг стойност на парцела, върху който е построена постйката. Тя се определя след сравнение с сойността на земята в този район от други транзакции за купуване и продажба, извършени в миналите няколко месеца.

Оценяване на собствеността по способа на разходите се обозначава, като съвкупност от цената на старата сграда и пазарната стойност на земята.

Начина на Маркетинг Аналози

Този метод е базиран на способа на сравнението, т.е. определеният притежание се оценява на на стойността на собственост със идентичното годност на стоеж, екстри, функционалност, разположение, достъп и пр. Прилага се само при присъствието на данни за договорки с подобни собственостти.

Метод на Приходите

Важната величина, необходима за намиране на стойността на някой притежание по начина на приходите, е нормата на капитализация. Това се определя от пазара и е фактор за нивото на развитие и ликвидност на пазара, също и за несигурността при влагане в съответния вид имоти.

Според това, дали собствеността се екполатира от собственика, или е предоставен за рента е възможно да да се използват начина – на пряката капитализация и на дисконтираните парични потоци.

Директна капитализация се прилага,, в случаите когато се определя имот, екплоатиран от своя собственик. Пресмятат се потенциалните годишни печалби от предоставянето на имота под наем. След това се приспадат загубите, обвързани с поддържането на постройката и се взима потенциалната оперативен приход от собствеността. Тази печалба се осребрява чрез нормата на капитализация за този сорт собственостти.

Дисконтираните парични потоци се употребяват като начин за оценка в случаите, когато обектът на оценяването е къща, която предоставя площи за наем. В повечето случаи се извършват десетилетни предвиждания за възможната оперативна печалба от собствеността. След като се дисконтира с съобразна норма на капитализация, се получава стойността на постройката по подхода на печалбите.

Справедлива Пазарна Оценка

След като се направи оценяване на притежанието по 3те начина, оценителят е нужно да да пресметне правилната пазарна оценка на имота. Това може да стане чрез избора на цената, получена по един от дадените методи, или след като се изчисли средната стойност от употребените методи за оценка.

Разгледайте Цени на независими оценители

Намерете оферта за оценител <- и вижте сами!

Способа на Разходите

Ползвайки този способ се изчислява колко конкретно обикновенноби изисквало издигането на подобна сграда по модерните цени на нужните консумативи и труд. След това се прибавя амортизация за отрязък на съществуване на постройката.

Друг важен параметър е пазарната стойност на имота, където е построена постйката. Тя се определя след сравняване с сойността на парцела в същия район от този вид транзакции за търговия, направени в последните няколко месеца.

Оценяване на притежанието по способа на разходите се определя, като събиране от цената на износената постройка и пазарната цена на парцела.

Способа на Пазарните Сравнения

Този начина е базиран на способа на сравнението, т.е. оценяваният собственост струва толкова, колкото имот със идентичното годност на стоеж, екстри, функционалност, разположение, достъп и др. Използва се се единствено при наличност на данни за договорки с този вид собственостти.

Подхода на Печалбите

Базовата величина, нужна за намиране на стойността на някой имот по начина на приходите, е нормата на капитализация. Тя се влияе от пазара и е фактор за фактора на напредналост и ликвидност на пазара, също и за риска при влагане в дадения вид имоти.

Според това, дали имотът се екполатира от притежателя, или е предоставен за наем е възможно да да се използват две техники – на директната капитализация и на дисконтираните парични потоци.

Пряка капитализация е използвана, когато се оценява притежание, ползван от своя притежател. Смятат се въможните годишни печалби от даването на притежанието под наем. След това се прибавят загубите, обвързани с поддържането на постройката и се дава потенциалната оперативен приход от имота. Тази печалба се осребрява чрез нормата на капитализация за този сорт собственостти.

Дисконтираните парични потоци се ползват като техника за оценка в тези случаи, когато обектът на оценката е постройка, която предлага площи под наем. Стандартно се правят десетилетни прогнози за възможната оперативен приход от притежанието. След като се дисконтира с навременна норма на капитализация, се стига до цената на постройката по подхода на печалбите.

Справедлива Пазарна Стойност

След като се направи оценка на собствеността по 3те способа, оценителят трябва да изчисли необходимата пазарна оценка на собствеността. Това може да стане като избирането на стойността, получена чрез един от методите, или след като се пресметне обикновенната стойност от употребените начина за оценяване.

Вижте Цени на пазарна оценка на недвижим имот

Поискайте предложение за оценители <- и вижте сами за себе си!